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      地產名博

      “橘生淮北則為枳”的土地招拍掛政策
      來源: 陳寶存博客 作者:陳寶存 時間:2010-11-09 14:53:40

        土地招拍掛出讓本身是最公平公正的方式。這是無可厚非的,只是我們的推出時間與相關配套措施的缺乏,“橘生淮北則為枳”,變成了房價地價輪番上漲的工具而已,而程序公正的問題實際也并沒有解決。招拍掛出讓,有一利而出百害。

        ???國內土地政策的變化夾雜其中。土地是國有的,這是憲法和土地管理法規定的。房地產市場化之初的土地,在國有土地的概念下,征收是完全可以忽視土地價值的,青苗補償,地上附著物的補償是土地的全部價值所在。既然是國有土地,征收的概念也就自然成立了。

        ???土地無價,原因是土地國有,最初的無價是0地價。華夏時報載北京總部基地地價9年上漲145倍,實際是9年前的地價只有青苗和地上附著物補償,所以9年前的地價基本可以考慮為0,農民獲得的不是土地價值的補償。而目前的土地無價,演變為土地從收購環節的天價。

        ???為什么會如此大的變化,還要歸因于土地招拍掛政策的錯誤時點推出。我們先來回顧一下招拍掛出讓政策產生的背景:

        ???資料顯示:

        ???1988年4月12日, 七屆人大一次會議通過的憲法修正案規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”,從而為土地使用權轉讓提供了法律依據。隨后,《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》進一步確立了土地使用權出讓制度。通過一系列法律規定的制定實施,到90年代初,我國對城鎮土地使用制度完成了改革,建立起土地有償,有限期,可依法進行土地交易的有償使用制度。???

        ???土地出讓政策為追求程序公正,解決原有協議出讓環節的弊病,國土資源部于2002年5月發布第11號令,頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,明確規定包括商業、旅游、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓。

        ???對條令頒布之后的執行不力,2004年,監察部與國土資源部頒布第71令,《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,規定2004年8月31號以后所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的”831”大限。

      ????土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱,具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規定。 只是,之后的演變卻將招拍掛簡單理解為拍賣制度。而在毫無思想準備、土地來不及收儲、可出讓用地急劇下降的基礎上,地方土地部門簡單化的采用土地拍賣的形式,造成了05年之后地價隨著拍賣飛漲的顯示。

        ???主要城市的房價,是隨著拍賣地價的高漲而迅速上漲的。

        ???中國指數數據顯示:1998年-2008年,全國住宅均價累計上漲97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累計增幅均達到或超過2倍。然而分時段看,1998-2004年,全國住宅均價累計上漲37%,低于同期GDP等指標漲幅,而2004-2009年,全國住宅均價累計上漲79%,與同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民儲蓄存款漲幅基本持平。

      ????但是,2004年-2009年,重點城市的住房均價增速加快,其中北京的累計漲幅達到163%,而同期GDP、人均GDP等指標漲幅均不及90%,僅有居民儲蓄存款累計增長110%;類似的還有上海,房價漲幅高于GDP、人均可支配收入等指標漲幅;廣州住宅均價累計漲幅雖不及同期GDP漲幅,但高于人均可支配收入漲幅。

      ????最初的面粉貴過面包,直接的實例是北京清河毛紡廠土地的拍賣,華潤集團橡樹灣項目的土地獲得,開始了面粉貴過面包的土地招拍掛過程。而罪魁禍首不是華潤,也不是拿地房企。而是緊縮的土地供應量。

        ???數據顯示:05、06、08年,土地計劃完成情況,京滬等地完成率不足50%。而在07、09年市場極度爆發的年份,土地供應熱情高漲,年度土地供應計劃才得以完成。而房企增幅明顯,特別是07年之后的央企國企介入地產領域,土地價格如離弦之箭,直上云天。

        ???為什么土地計劃嚴重滯后于市場需求?無準備之仗而已。搞了幾年的一級開發,我們清楚了一級開發的艱難與耗時。不單單是補償標準的問題,而是期間的拉鋸過程,三年五年完不成拆遷安置的不計其數。

        ???特別是招拍掛信息充斥媒體,每一個具體被拆遷人的心理預期大漲。他們的預期是按照土地拍賣價格算自己的收益的,而土地招拍掛底價,還含有大約60%的基礎設施建設與開發行政成本、稅費的。

        ???不斷推漲的心理預期,造成了05年至今的閑置土地大量存在,原有立項的土地,由于拆遷原因、政府其他原因導致項目無法進展。這些項目絕不僅僅2800余塊閑置。這便是土地閑置的主要原因。而這種原因的閑置,收回的可能性極小。原因是社會資金的引入與一級開發市場化,是方向也是無奈。

        ???協議出讓確實存在程序公正的問題,但是我們看到的是協議出讓時代地價和拆遷安置成本是很低的。03年及以前,試圖提高房價基本沒有市場支持。但是,04年之后的恐慌性購買,加劇了房價地價輪番上漲的現實。到底誰之錯,數據已經看的極為清楚了。

      ????土地招拍掛制度,并沒有解決的還是程序公正的問題,暗箱操作的土地招拍掛一直存在。為了程序公正,我們付出了極大地代價,原因在于土壤。而不能有效執行的政策法規,一定是錯誤的。改革土地招拍掛制度勢在必行。

      (編輯:陳名錦)
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