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      李宇嘉:深圳房價為何任性上漲
      來源: 中國證券報·中證網 作者:李宇嘉 時間:2015-05-08 17:32:18

        深圳超過1100萬的常住人口中,70%的部分無房,他們要在深圳安家落戶,這一潛在的需求隨時都有入市的可能

        股市狂飚突進,但房地產似乎也不愿成為沒落的貴族。深圳,這個被稱為我國樓市“風向標”和“優等生”的城市,其樓市近期正在上演完全不輸于股市的火熱景象:久違的“日光盤”又回來了;二手房業主一夜反價50萬也被買家欣然接受;熱點片區一房難求,用中介的話來說“出一套、賣一套”;新房價格“跳漲”以萬元為單位,恐慌性購房潮難以阻擋;非中心區(龍華、寶安等)的房價“三年三連跳”,似乎已步入豪宅時代了。

        近期,網上幾個帖子被大量轉載,如《深圳房價跳漲以萬為單位》、《我伙呆!若深圳房價一直漲下去,那將會怎樣?》,這在很大程度上折射出深圳房價堅挺的事實。根據國家統計局的數據,深圳新房價格指數連續4個月環比上漲,3月份的漲幅排名全國第一,同比跌幅全國最小,已回到1%以內;二手住房價格連續5個月環比上漲,漲幅也排名第一,同比為全國唯一上漲城市;剛剛公布的百城房價,深圳新房價格31495元/平方米,同比環比均上漲1.09%,位居十大城市漲幅之首;二手住房價格環比漲3.29%、同比漲6%,同樣位列全國第一。未來深圳房價或將繼續上漲。

        今年以來,深圳房價上漲呈現出四個特點,一是以學位房、前海和自貿區為代表的概念性房價上漲。去年10月份啟動新一輪上漲以來,學位房和自貿區概念的房價分別漲15%和10%;二是原特區外住房供應密集區房價快速上漲,其中以占據全市供應超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個片區的房價從2012年的2.0~2.2萬元/平米上漲到目前的每平米3.5~4萬元左右,去年四季度到目前,兩個片區的房價每平米上漲了1萬元,有報道稱寶安中心區的房價10年翻了10倍;三是價格洼地的房價迅速上漲,比如龍崗中心區、坂田、福田南等處于價格洼地的房價,去年四季度以來上漲了20%以上;四是結構性投資需求或入場,除了學位房成為新的投資品種外,房租連續32個月上漲,位置優越(主要是臨近地鐵)的中小戶型次新房,有的租金超過月供,受到投資者的青睞。

        盡管一線城市房價都在上漲,但并不像深圳這般瘋狂。對于此輪深圳房價上漲,除了2014年四季度以后,降首付、降月供、降稅費等政策刺激外,連續幾年土地供應跟不上,惡化了供求關系緊張的預期是重要原因。2009年以來,深圳房價和需求相互推動,房價進入最快速上漲時期,均價5年來基本翻了一倍,但商品住房用地供應或者無法完成計劃,或者低于預期,特別是在保障性住房用地剛性供應的情況下,每有一宗地“招拍掛”時,便引來很多開發商瘋搶,惡化了市場預期。

        近年來,深圳住房供應或者靠開發商手里的儲備土地,或者靠城市更新,城市更新成為主渠道。中原地產預測,2015年深圳有102個新建商品住宅項目進入銷售階段,其中的55個為更新項目,占比58%。但一方面,城市更新存在周期長、不確定性大,緩解中短期供求矛盾效果不佳;另一方面,在房價看漲、更新成本大、周期長的情況下,城市更新本身存在著推高房價的可能;同時,近年來容易更新的區域已經展開,剩下的都是難啃的骨頭,增加供應的周期更長;另外,城市更新不僅減少了價格低廉住房的供應,也推升了租賃價格的上漲,倒逼房價上漲。

        特殊的人口結構也是重要原因。深圳是個新城市,不像北京、上海和廣州,在房改前就有大量的存量住房供應,而且本地人口早已實現了住房自有,這是個蓄水池,也是穩定器。但是,自上世紀80年代建城以來,深圳就一直處于外來人口不斷涌入的態勢,存量住房供應的主體的歷史遺留違法建筑,即俗稱的“小產權房”,并沒有像北上廣等城市一樣,存在大量的存量“適居”住房。根據世聯行的統計,按常住人口計算,深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套,遠低于公開數據顯示的全國戶均1套的平均水平。目前,深圳超過1100萬的常住人口中,70%的部分無房,他們要在深圳安家落戶,這一潛在的需求隨時都有入市的可能。(作者供職于深圳市房地產研究中心)

      (編輯:鄭克姍)
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