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      易憲容:房地產健康發展的長效機制何以可能
      來源: 上海證券報 作者:易憲容 時間:2015-05-08 17:32:17

        通過住房市場充分釋放居民的住房需求,既能造就我國住房市場的繁榮,又使住房市場真正成為中國經濟增長的動力。這就是建立中國房地產市場長效機制的核心所在。這要從住房性質界定入手。把住房性質徹底界定為居住功能,一切稅收及信貸政策都圍繞著這個界定。

        中央政治局4月30日會議在就二季度經濟穩增長提出的一系列政策建議中,把“要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長效機制”作為重要內容。也就是說,當前我國房地產市場的周期性調整,既是經濟增長下行的主要因素,也是當前經濟生活許多矛盾的焦點,及金融市場風險上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產政策缺陷有關。

        因此,要保證中國經濟穩定增長,讓房地產業真正成為經濟增長的動力,就得建立起能保證房地產市場健康持續發展的長效機制。

        那么,中國房地產市場的長效機制是什么?這種長效機制建立何以可能?

        要確立房地產的長效機制,先得從住房本性入手,對住房本性的不同的法律或政策界定,能引申出不同的房地產發展模式,而不同的房地產發展模式不僅決定了房地產市場分配關系,也決定了房地產市場的風險高低及能否健康持續發展。

        在市場經濟中,住房與其他產品不同,它既是投資品也是消費品,更是具有唯一性的生活必需品。由于投資品與消費品的價格基礎、價格形成機制及價格運作機制不同,因此,各個國家對住房性質的不同界定,就形成了不同特征的住房市場及不同的房地產市場發展模式。

        比如,在德國,住房嚴格界定為生活必需的消費品,政府不僅用嚴格的住房稅收政策遏制住房投機炒作,也有法律嚴格保護弱勢租客的利益及保證居住正義。所以,德國住房市場穩定發展成了經濟增長之動力。幾十年來德國房價基本上保持在年均上漲1%水平,也沒有由于房價上漲過快引發金融危機。在美國,對住房性質有所界定,也強調住房居住消費功能,并對不同性質的住房采取不同稅收政策,但住房信貸利率市場化程度高(住房既可投資也可消費,完全取決于利率水平高低),從而使得住房市場的周期性變化明顯,房價激烈波動嚴重,并由此不斷地引發金融危機。在新加坡,85%以上的住房是政府所造的租屋,商品住房只占15%,是一個完全公共化的住房市場。所以,住房基本上是消費品,作為投資賺錢工具比重較小。從全球住房市場的現狀來看,多數國家采用了美國住房發展模式,房地產泡沫經常吹大,而近幾十年全球各國發生的金融危機基本上是與這種房地產發展模式有關。

        可見,要確立中國的住房市場的長效機制,德國房地產模式可以成為比較好的借鑒。特別是土地公有,更使采用這種房地產發展模式有了堅實的基礎。而德國房地產發展模式的核心,是優先保證每個公民的居住權益,無論居民持有住房還是租房都是如此。如居民持有住房,那么居民擁有的住房是絕對生活必需品而不是投資賺錢的工具。要做到這點,可用不同的住房稅收政策來限制。即凡住房投資的收益可通過不同的稅收政策收歸政府所有,而不是個人所得。如果居民租房,則有一套嚴格保護租客的法律規定,租客根本就不用擔心房租上漲及被房東趕出。

        我國現有的住房市場,由于是從計劃經濟向市場經濟轉軌而來,發展模式是選擇性學習我國香港(高房價、高地價、高保障性住房),一開始就沒有嚴格的法律法規來嚴格界定住房性質,使得我國房地產市場演變為以投資投機為主導的市場,住房成了投資賺錢的工具。這就是當前中國房地產市場矛盾的焦點所在。

        所以,要建立起住房市場的長效機制,先得從住房性質界定入手。而要界定中國住房市場的性質,就得以公共決策的方式來進行。早幾年的房地產市場規章多出自部門之手,或出自行業之手,不僅無法從公共利益角度來平衡各方利益關系,既得利益制度化越來越嚴重,以至于房地產市場越是宏觀調控,樓價上漲得越快。由此,只有房地產政策公共決策化,才能聚集不同階層的意見,平衡他們之間的利益關系,并使法律法規及政策切實有效執行。

        比如,通過公共決策方式制定《住宅法》,把住房性質徹底地界定為居住功能,一切稅收及信貸政策都圍繞著這個界定。還有,通過公共決策方式修訂現有的土地制度法規,以此來保證土地各權能界定清楚合理,建立全國性土地基金,而不是讓國有土地的公有產權轉化為地方政府所有。在這樣的基礎上來確立適應中國國情的房地產市場發展模式。

        新加坡國立大學葉秀亮教授近日提出,要使中國經濟再保持10年8%以上的增長,就得確立一個以中低收入居民有能力支付的住房發展體系。因為這個階層的居民具有無限大的住房需求市場,政府只要通過持續10年公營住房建造,就可幫助這個階層的居民實現“居者有其屋”,住房市場也將成為中國經濟增長之動力。

        其實,這就是建立一個什么樣的中國住房市場發展模式的問題。前十幾年我國住房市場快速發展與繁榮,但絕大多數居民(不僅城市也包括農村),仍有無限大的基本住房需求。如果能通過住房市場把這些居民的住房需求釋放出來,既能造就我國住房市場的繁榮,又使住房市場真正成為中國經濟增長的動力。這就是建立中國房地產市場長效機制的核心所在。

        再清楚不過,釋放絕大多數居民的住房消費需求,就得在上述所制定的法律法規基礎上,以市場化及政府的力量來推行。而市場化力量,就是通過住房信貸政策及稅收政策把住房界定為消費品,鼓勵住房消費,遏制住房投資機制,去除住房賺錢功能。政府的力量,就是通過有限財政資源增加保障性住房建設,以此確保最為困難的居民的基本居住條件。換言之,有效的經濟杠桿是房地產長效機制的主要內容,而保障性住房建設是房地產長效機制不可或缺的部分。

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      (編輯:鄭克姍)
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