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      海外房產

      如何確定城市房屋拆遷補償費的問題
      來源: 信息轉載 作者: 時間:2015-05-08 17:35:32

      道可特點評:

        土地一級開發過程中,征地拆遷并對房屋進行補償一向屬于實務中的難點問題。針對城市房屋的拆遷補償問題,又因為其涉及房價、物價的上漲,以及被拆房屋的地理位置、用途和面積以及被補償人的生活情況等因素而有所不同。確定補償方式時,不僅應當尊重被拆遷人的選擇權,也應當尊重實際履行的可能性。在現實中無法達到補償協議約定的安置方式時,應當全面考慮各種因素對被拆遷人進行補償。

        作者:邵小玲、劉薈宇?? 單位:貴州省高級人民法院審監二庭

        來自于:微信號燃燈者

      【裁判要旨】

        城市房屋拆遷補償,要選擇既合法又合理的補償標準,充分保護被拆遷人的利益。在確定補償標準時,應綜合考慮今年房價、物價上漲的客觀事實,結合被拆遷房屋的地理位置、用途、面積等因素,以及被拆除人的具體生活情況給予補償。

        申請再審人:李夢驊。

        被申請人:貴陽興源房地產開發有限公司。

        被申請人:貴陽市云巖區城市改造建設指揮部。

        一、基本案情

        被拆遷人李夢驊擁有位于貴陽市中華北路55號私房一套,面積141.56平方米,其中營業房60.74平方米、住宅80.82平方米。1997年,貴陽市人民政府決定對貴陽市中華北路進行拓寬改造,需拆除李夢驊部分房屋。1997年6月17日,貴陽市房屋拆遷指揮部為甲方,李夢驊為乙方,雙方簽訂協議書一份,該協議書載明,現由于中華北路道路拓寬改造急需拆遷,現拆除乙方位于貴陽市中華北路55號房屋A、B、C部分。協議約定了各家單位負責解決自身用地范圍內住戶安置原則,并由用地單位承擔(原地安置)的責任。同時,該《協議書》明確了對李夢驊房屋在實施原地安置時,原房的成新估價擬算的價款為360023.20元等內容。1997年9月17日,貴陽市房屋拆遷指揮部為甲方、貴陽興源房地產開發有限公司公司為乙方,雙方簽訂協議書一份。該協議載明,1997年6月以前,該地塊拆遷戶的拆遷安置補償及過渡費等由乙方按照拆遷法規,負責承擔其合理費用,報拆遷處審定后乙方負責支付等內容。

        李夢驊房屋被拆后,末得到安置補償。2004年3月18日,李夢驊以指揮部、興源公司為被告向貴陽市中級人民法院提起訴訟,請求兩被告在貴陽市中華北路興源大廈綜合樓處對原告進行原地安置。

        二、原審情況

        貴陽市中級人民法院一審查明:興源公司在中華北路與黔靈西路交叉口開發修建的房屋(現為銘都酒店)不具備原地安置住宅和營業房的條件。經一審法院向李夢驊釋明后,李夢驊變更訴訟請求為貨幣安置。一審法院委托貴州惠仕物業資產評估有限公司對李夢驊房屋進行評估,該公司于2005年6月27日作出房地產估價報告,結論為:評估對象于評估基準日2004年3月19日的公開市場價值為人民幣159.59萬元;委估對象于評估基準日1997年6月17日的公開市場價值為人民幣102.82萬元。

        貴陽市中級人民法院一審認為:1997年6月17日,李夢驊與指揮部簽訂的協議書,既約定了原地安置,又約定了原房估價算式,根據當時的實際狀況,因簽約時,用地單位和開發方案均末確定,故該協議載明的真實意思應是若有安置條件,可進行原地安置,如無則可進行貨幣安置。該合同雖約定了原房估價算式,但該估價算式并非是原房的市場價格。本案中李夢驊的房屋被拆遷,指揮部作為簽約一方,興源公司作為該地段的開發建設單位,應承擔對李夢驊的拆遷安置義務。因本案已不具備原地安置的條件,只能采取貨幣安置的方式。故判決兩被告指揮部、興源公司按協議簽訂時的公開市場價值支付給李夢驊l02.82萬元。

        李夢驊與興源公司均不服一審判決,向貴州省高級人民法院提出上訴。

        貴州省高級人民法院二審認為:李夢驊與指揮部簽訂的《協議書》,既約定了原地安置的方式,又對房屋貨幣安置的估價算式進行了具體約定。也就是若有安置條件即進行原地安置,若不具備安置條件,而雙方又已對貨幣安置的估價算式進行了約定,則應從其約定,即應按雙方協商一致的價格進行補償。李夢驊上訴認為協議書中約定的是唯一的安置方式即原地安置,而按當時的情形,用地單位與開發方案尚未確定,且從開發的實際情況看,該地并不具備原地安置的條件。如果當時雙方當事人真實意思是約定原地安置一種方式,那又對房屋估價算式進行約定顯然于情理不符。當事人既有約定,則從其自愿,應以《協議書》約定的價款360023.20元為補償標準。退一步說,即使雙方在協議書中約定的是房屋的成新價,該價格亦是雙方均認可的被拆遷房屋拆遷時的價格,在無法原地安置的情況下也應該以此價格作為貨幣補償的標準。故判決:兩被告指揮部、興源公司支付李夢驊360023.20元。

        三、再審情況

        李夢驊不服二審判決,向最高人民法院申請再審,請求撤銷一、二審判決,重新審理。其理由為:1、終審判決遺漏訴訟請求,申請人在起訴中要求解決的是中華北路55號A、B、C、D四棟房屋的拆遷糾紛,而終審判決依據申請人與指揮部所簽《協議書》只涉及A、B、C棟房屋,沒有對D棟房屋的拆遷安置作出判決。2、終審判決適用法律錯誤?!秴f議書》約定的安置方法是原地安置,當時的房屋估價360023.20元是原地安置的成新價,二審判決按照房屋成新估價進行補償不符合法律規定。

        最高人民法院審查后作出民事裁定,指令貴州省高級人民法院再審本案。

        貴州省高級人民法院再審查明:李夢驊房屋分A、B、C、D四部分,在雙方簽訂的《協議書》時,沒有含D部分,原因是當時沒有拆遷D棟,但事實上D棟已被拆除。

        貴州省高級人民法院再審認為:《協議書》中擬算的價款360023.20元是實施原地安置時對原房的成新估價,不是原房貨幣補償價,不應作為補償標準,二審判決應予糾正??紤]到李夢驊長期沒有得到安置補償,加之近年房價、物價上漲因素,李夢驊有較大經濟損失的客觀事實,對李夢驊的被拆遷房屋按2004年3月19日基準評估價即人民幣159.59萬元標準補償,才符合本案事實。一審法院以1997年6月17日為基準的評估價作為補償標準,判決由兩被告支付李夢驊102.82萬元(包含了未在拆遷協議范圍中的D部分房屋)不妥,應予糾正。故判決兩被告指揮部、興源公司支付李夢驊159.59萬元。

      【裁判解析】

        本案爭議的焦點是對李夢驊的拆遷房屋補償標準應如何確定的問題。在解決這一問題之前,應首先明確房屋重置成新價與貨幣補償金的區別。所謂房屋重置成新價,指在原地安置的情況下,對被拆除房屋按其新舊程度確定其價值。貨幣補償金,則是在原地安置和協商不能的情況下,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估的方式確定其價值并進行補償。本案對李夢驊實施原地安置已不可能,故應采取貨幣補償的方式。而本案《協議書》中擬算的價款360023.20元,是原房成新估價,是作為原地安置時新舊房的補差依據,而非原房買斷的價格,不應作為補償標準。

        一審法院委托貴州惠仕物業資產評估有限公司對李夢驊房屋的市場價值進行評估,得出了兩個評估價格。一個是評估對象于評估基準日2004年3月19日的公開市場價值為人民幣159.59萬元;另一個是評估對象于評估基準日1997年6月17日的公開市場價值為人民幣102.82萬元。到底采用哪個基準價格,更符合本案實際,是再審需要重點考量的問題?!冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第二十四條規定:貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。該條沒有明確在有多個不同的評估基準日價格時,該如何參照適用的問題?本案中,由于雙方簽訂的協議未明確安置方式,只是意向性計算被拆遷房屋1997年重置價為360023.20元。之后,由于各種原因,不能原地安置。李夢驊于2004年3月18日向貴陽市中級人民法院提起訴訟,距李夢驊房屋被拆遷已經7年了。再審考慮近年房價、物價上漲的客觀因素,采用評估機構2004年3月19日作為評估基準日的公開市場價159.59萬元價進行補償,較好地保護了被拆遷人的利益,妥善解決了本案糾紛。2011年1月19日開始施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》規定對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。此條規定了對被征收房屋價值的補償的最低原則,可以看出其立法意圖是為了充分保護被拆遷人的利益,也印證了再審判決的合法性與合理性。

        目前,世界各國根據自己的實際情況制定適合自己的房屋征用補償制度,從而也形成各自不同的原則,有“正當”、“公平”、“公正”、“合理”等補償原則。如:日本現在實行“正當補償”原則;法國實行全部、直接、物質補償原則;美國實行在具體可獲得補償的對象上,除了財產本身的現實價值外,還包括財產由于長期經營或其他原因而存在的無形資產,并且考慮將來存在的增值可能。在界定補償標準方面,一些歐美國家充分考慮了被拆遷人的利益。

        我國現在適用的拆遷補償標準總的來講偏低,雖有“相應補償”或“適當補償”等原則性規定,但具體的補償金往往小于被拆遷人的實際損失。因此,實務中應堅持公平、公正、合理等原則,切實保護被拆遷人的合法權益。

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      (編輯:鄭克姍)
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