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      海外房產

      房地產企業資金狀況分析  
      來源: 網易博客 作者: 時間:2015-05-08 17:42:36

        近一年多來,政府針對房地產市場的各種土地、稅收、信貸等調控政策齊出,且力度不斷加碼,導致當前房地產市場呈現出“量跌價平(漲)”的特點:成交量大幅萎縮,市場觀望氣氛濃厚,但房價依舊處于高位,并未出現明顯松動跡象。隨著調控政策的持續深入和疊加效應顯現,未來房地產市場走勢是否會迎來拐點為各方所關注。房地產業作為資金密集型行業,行業的資金松緊狀況和企業的財務健康狀況是觀察其走向的重要信號。

        一、行業層面:資金來源分析

       ?。ㄒ唬馁Y金來源總量看,房地產開發資金有所收緊。2011年一季度,全國房地產開發新增資金來源累計1.9萬億元,同比增幅18.57%,同比少增3000億元,增幅大幅回落42.8個百分點。自2010年3月開始,房地產開發資金來源月同比增速一直處于減緩趨勢。分明細看,國內貸款、利用外資、自籌資金以及其他資金來源分別約為3600億元、144億元、7000億元和8000億元,同比增幅分別約為5%、45%、27%和19%,除利用外資的增幅同比提高79個百分點外,其余三項資金來源的增幅均出現大幅回落。

       ?。ǘ馁Y金來源結構看,貸款資金和自籌資金此消彼長。2011年一季度,國內貸款、利用外資、自籌資金以及其他資金占房地產開發資金來源的比重分別約為20%、1%、37%和42%。與去年同期相比,國內貸款比重顯著下降,自籌資金比重有所提升。在銀行貸款受阻的情況下,房地產企業另辟融資渠道,通過信托、私募、委托貸款等另類籌資方式獲得資金,此類融資活動日趨活躍。截至一季度末,全國信托公司投向房地產領域的新增項目金額達到711億元,同比增加近80億元,增幅12.6%,占所有信托項目新增金額的23%。

       ?。ㄈ你y行資金來源看,信貸增量增幅大幅回落。若將銀行貸款和個人按揭貸款合并分析,2011年一季度,銀行資金來源5638億元,增幅僅為0.66%,同比少增2000億元,增幅大幅回落65個百分點,占房地產開發資金來源的比重約30%,同比下降5個百分點。其中,個人按揭貸款出現負增長,降幅5.34%。

        二、企業層面:財務指標分析

        以上市房地產開發企業為樣本,重點選取體現房地產業特征的財務指標對其資金狀況進行分析。同時,對樣本企業按照營業收入大小進行分類,以觀察規模大小不同的企業之間的財務特征差異。

       ?。ㄒ唬┐尕浛傎Y產比率

        存貨是房地產開發企業最主要的資產,會占用企業大量的資金,因此,一家房地產企業要維持良好流動性必須將存貨保持在一個合適水平。截至2011年一季度末,上市房地產開發企業存貨總資產比率為61.19%,同比上升3.62個百分點,創下了近兩年來的新高。按不同規模的企業分析,一季末大型房企的存貨總資產比率絕對水平最高,但比去年同期下降3.2個百分點。其他類型房企的存貨總資產比率則均比去年同期有所上升,其中,大中型房企上升幅度最大,達到7.53個百分點。隨著樓市成交速度普遍放緩,新增供應的不斷上市,房地產行業的存貨壓力將進一步上升,進而導致資產流動性下降。

       ?。ǘ┈F金與(短期借款+1年內到期非流動負債)比率

        該指標反映房地產開發企業的即時償債能力,水平越高說明即時償債能力越強。一般而言,120%是該指標比較合適的水平,低于100%應引起關注。截至2011年一季末,上市房地產開發企業該比率水平為140.76%,總體水平尚可,但同比下降48.92個百分點,下降幅度顯著,反映即時償債能力有所下降。除大型房企外,其余四類企業的比率均有較大幅度下降,其中,大中型房企下降最為明顯,同比下降達到115.97個百分點,中小型房企的絕對水平則滑落至120%水平以下。因此,應對中小型房企的償付能力給予重點關注。

       ?。ㄈㄘ搨A收賬款)與總資產比率

        由于房地產企業的預收賬款會隨著項目結算轉化為營業收入,并不構成實際的償債壓力,因此,剔除預收賬款因素的資產負債率更能客觀反映房企的負債水平。近兩年房企的負債率水平基本穩定,保持在45%與50%之間,但細分看,各類企業負債率的絕對水平及變化不一。截至一季末,規模較小房企(后三類)的負債率不僅絕對水平較高,而且同比都處于上升趨勢,與大型房企和大中型房企形成鮮明對比。

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        無論從整體上看還是分類別看,房地產開發企業的凈負債率均呈現一個顯著的上揚趨勢。截至一季末,所有上市房地產開發企業的凈負債率達到57.85%,同比大幅提高15.77個百分點。各類企業中,大中型房企的凈負債率不僅絕對水平最高,而且同比增幅最大,高達26.46個百分點。凈負債率大幅提升預示著未來房地產企業償債壓力將會不斷增大。

        三、基本判斷與政策建議

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        一是房地產開發資金整體上有所收緊,但還未達到普遍緊張局面。不過,隨著房地產市場持續調整、市場形勢不斷演變以及貨幣政策加劇收緊,房地產開發資金將愈發緊張。一旦房地產市場形勢長期處于僵持狀態或發生逆轉,各類資金將會放緩進入或撤離該行業,屆時行業資金來源將會面臨重大轉折。

        二是房地產開發資金來源結構發生顯著變化,出現銀行資金和非銀行資金“此消彼長”的格局。隨著房地產信貸政策持續收緊,房地產企業從銀行獲取資金難度加大,其所占比重也已下滑至30%以下,反映“限貸”政策收效顯著。同時,在社會整體流動性較為寬裕和開發投資增速不減的背景下,非銀行體系資金來源得到大大拓寬和增加,比重不斷上升,各類融資活動日漸活躍。

        三是房地產企業的負債率處于顯著上升趨勢,且償債能力有所下降。在連續加息的環境下,房地產企業面臨財務成本上升壓力。若長時間受制于銷量不暢、成交量萎縮的局面,一些房企的財務狀況可能進一步惡化,甚至面臨資金鏈斷裂的危險。

        四是中小型房企較大型房企的償付風險更高。大型房企在品牌優勢支持下具備了較強的項目開發能力、銷售能力以及財務管理能力,負債水平相對可控,償債能力也相對較強。相比而言,中小型房企負債率較高,并處于一個快速上升趨勢,同時,隨著房地產市場調控的深入,成交量進一步萎縮,資金回籠周期拉長及難度加大,中小型房企短期的現金償付能力逐步下降,長期的償債能力也面臨嚴峻考驗。

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        一是在控制銀行信貸資金進入房地產業的同時,也要密切關注銀行體系之外的資金來源,看好資金“總閥門”。關注信托公司、租賃公司等非銀行金融機構與房地產開發項目相關的融資活動,確保這些機構在依法合規、風險可控前提下開展此類業務,重點防范非銀行金融機構從銀行獲取資金進而轉貸予房地產開發企業的行為;關注非正規金融體系的資金來源,謹防中小房企在資金壓力下以高回報為誘餌從事民間非法集資行為。

        二是在信貸政策上做到“有保有壓”,謹防“劣幣驅逐良幣”現象。在當前房地產調控高壓態勢下,一些房地產企業調整了經營策略,放慢投資步伐,大部分銀行也實施了審慎的房貸政策。受此影響,無論在房地產開發領域還是房貸領域均留下一些看似良機的業務。在大銀行逐步收縮或退出高風險房貸業務領域時,一些中小銀行只顧短期利益放松信貸標準盲目搶占市場,往往得到的是一些資質不佳的客戶和貸款項目,給未來的信貸資產質量埋下風險隱患。

        三是督促銀行加大對房地產企業客戶的財務監測力度,重點關注高負債經營的中小房地產企業。特別是近兩年在地價高峰期高價購地、過度擴張、存貨較多、負債率偏高且進入還款密集期的房地產開發企業。銀行除了對房地產信貸資產組合定期進行整體壓力測試外,還應對房地產企業客戶逐戶排查,列出重點關注客戶名單,提高對關注客戶的審查頻率,必要時及時增加風險緩釋工具,提足撥備。

      (編輯:鄭克姍)
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