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      思想者

      蔣智生:回歸一二線,回歸中心,我們得進城
      來源: 新京報 作者:自曾暉 時間:2015-05-08 17:45:42

        蔣智生表示,今年華潤北京制定了銷售100億、租金收入10億的目標。圖/CFP

        央企明星、香港藍籌股之一的華潤置地以穩健著稱,去年賣出692.1億元,2015年預定的銷售目標定為780億元。北京大區今年主動將銷售目標上調到100億元、租金收入10億元。

        作為華潤置地北京大區掌舵人的蔣智生,在一線操盤過華潤北京最知名的項目橡樹灣、也負責過天津等區域公司。既精通營銷又有豐富區域統籌經驗的他,2011年底被任命為華潤置地北京大區總經理(北京大區包括北京、天津、唐山、鄭州、秦皇島、石家莊),2013年被任命為華潤置地副總裁。

        談策略 把嘴張大些 管好現金流

        新京報:今年華潤北京的考核指標上有什么安排,比如拿地、回款?

        蔣智生:我們內部沒有拿地指標的要求,銷售目標集團給定了80億,這幾年華潤北京一直是80億的量級,我們想今年漲點吧,我們自己定了銷售100億,租金收入10億的目標,租金這塊每年都很穩定,這就是做投資業務最大的好處,不像銷售類產品每年都有波峰、波谷。

        新京報:現在回款率高大家才覺得是有質量的增長,華潤去年回款率如何?

        蔣智生:我們基本做到當年75%左右,不算特別高,但是沒辦法,北京政策較嚴格,有的住宅封頂才能做按揭,公建項目要做竣工入住才能按揭,導致回款會受到影響,比如密云項目去年賣了8個多億,現在收了一堆30%首付款,剩下的70%還等著封頂后按揭,一下就把數字拉低了。

        新京報:北京庫存大、回款慢,今年營銷上怎么打?

        蔣智生:今年北京推出的產品比較多元,多元是現在規避市場風險的最好辦法。之前我感慨我們的產品有點“一元論”,戶型大、總價都較高。今年為了面對整個市場,就把嘴張得更大些,產品更多元。

        談項目 今年預計北京將有六盤在售

        新京報:今年華潤置地新項目的推盤計劃如何?

        蔣智生:除了橡樹灣和公元九里在售外,今年年底前我們打算開賣的有:南四環白盆窯項目華潤城的自住房部分,29000元/平方米,80平方米、88平方米兩居為主,240多萬元的產品;還有我們新推出的南二環的亞林西項目昆侖域,目標也只是賣限價房,21000元/平方米。我們在門頭溝新推的項目是悅景灣,小loft產品,總價一兩百萬;6月預計推出密云橡樹灣的二期,80多平米的兩居和110多平方米的三居。

        新京報:有沒有最擔心的項目?

        蔣智生:今年拿下了一些大體量的項目,大家看地價很高,風險很大,但是現金流管好了,也能做好。華潤今年拿下了一些土地總價比較高的項目,如果在過去,我們就不著急開發,反正地價會漲,我們慢慢來,但未來我們不抱這種方面的期望。這時候我們就需要自住房和保障房快速銷售。

        比如華潤城的總貨值是86.25億元,但房屋類型結構是433,即40%的限價房賣17000元/平方米,30%的自住房賣29000/平方米,30%的商品房,而限價房和自住房的貨值加一塊就有60個億元了,我覺得拼速度,趕緊能夠在一年多一點的時間形成回款,快速有現金流,撬動更大的杠桿。

        新京報:但也有的開發商自住房沒有實現快速回款,你會有這個擔心嗎?

        蔣智生:自住房之前出現棄購,更多是因為位置不好,其實這個客群非常大,今年華潤自住房貨源的位置都相對較好,價格也有競爭力,我稍微有點擔心限價房,因為限制了住戶,比如定向要給豐臺區的住戶,要求家庭年收入低于8.8萬元,這是一個很大的硬門檻,我們的房子是57平方米一居,65平方米兩居,賣17000元/平方米,總價大概100多萬,我擔心這對低收入客戶是個挑戰,現在想和豐臺住保辦多溝通,看能不能定向安置一批。

        新京報:華潤在密云也有一個橡樹灣項目,很多開發商說密云類似于一個三線城市,市場太小,華潤今年怎么做?

        蔣智生:去年我們密云項目吃的是當地市場,沒想還賣得挺好,今年一開始也擔心客戶不夠,我們想往北京走、往密云鄉鎮走去找客戶,不過近期發現情況比預想樂觀,基本還都是密云本地的客戶,我覺得密云還有機會,我們手里還有10萬平方米住宅,今年還是以當地市場為主。

        談市場 北京土地溢價效應日益弱化

        新京報:你怎么看北京市場?

        蔣智生:北京市場原來房價快速上升,地價也在快速上升,現在房價曲線和地價曲線成了平的,這點我覺得是最可怕的事,當這兩條曲線是平的時候,我們靠什么去增長?這是我們要去面對的挑戰。

        新京報:曲線平了有什么可怕?

        蔣智生:原來是我只要買地,買完過段時間發現新地都漲了,那時候我們不太擔心,現在從2013年開始,那批買完地的開發商到目前為止還真沒有掙過大錢的,能掙個百分之幾的利潤、能走出去都算是不錯的買賣了。過去沒有發生過,2年拿完地之后,開發商手里的地沒怎么漲錢,你看現在很多項目都出不來。

        新京報:華潤在華北其他不少城市也有項目,對于那些城市,你怎么看?

        蔣智生:去年我們在秦皇島賣了1.8億,在當地市場排第五位,我覺得這很可怕,去年秦皇島賣了180萬平方米,我覺得有點太低了,唐山去年市場不太好,也賣了600萬平米,5000多元的均價,一年300億的市場份額,華潤賣得很好,連續四年銷售排在前三,一年賣8個億,相當于3%的市場占有率,我們現在也要回歸到唐山的市中心。

        新京報:所以今年要“回歸一線”、“回歸中心”?

        蔣智生:其實我們今年選的地都挺好的,我們要回歸一線,也是回歸相對市區里面的價值低谷,比如說我們在南二環、南四環,豐臺并不是傳統豪宅地,但比起五環外的東壩、孫河,我們還是有點信心。因為區位在那兒擺著,交通、配套也更方便成熟;包括上海拿的70多個億的地王,在上海中環邊上,上海閘北等同于北京的豐臺,但我們覺得不錯,都是我們回歸一線選的地。

        再者三四線城市,我們也都是往中心走,我們在鄭州、石家莊的項目都在市中心?;貧w一二線,回歸中心,我們得進城。

       

      (編輯:鄭克姍)
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