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      地產博客圈

      北京離婚律師:房產分割全攻略
      來源: 搜房博客 作者: 時間:2015-05-08 18:38:42

        近年來隨著北京房價的一路飆升,房屋已成為大多數市民的最重要的資產,也成為當事人在離婚時最關注的問題。作為從事婚姻家庭業務多年的專業律師,筆者根據自己處理的案件,結合房屋購買的時間、出資人、付款方式、取得產證時間、產證所登記的權利人等因素對于各類房產的分割初步做一個較為全面的總結,希望對于要離婚的當事人有所裨益。

        鑒于房產分割問題較為復雜,建議當事人在起訴前帶好相關資料當面咨詢律師以免影響正確判斷。

        一、婚前購房

        1.婚前一方購房、付清全部房款并取得房產證房屋的分割

        對于上述房屋的分割應明確產權,為婚前購房一方的婚前個人財產,并不會因為婚姻關系的存續轉化為夫妻共同財產。夫妻一方婚前支付了全部購房款并取得了產權證,就完全取得了該房屋的物權。根據物權法的精神,該房屋增值部分應完全歸購房一方所有。對于上述房屋在離婚訴訟中不予分割。

        2.婚前一方購房、支付首付款、婚前取得房產證房屋的分割

        對于上述房屋的分割一要明確產權,為支付首付款并登記為產權人的一方的婚前個人財產。二要明確權益,雖然房屋系一方婚前購得,但共同還貸部分均應認定為夫妻共同權益,即夫妻共同財產,不論是由一方用自己的工資還貸,還是用雙方工資還貸。但如果一方確能證實其還貸資金來源于婚前財產,則該部分還貸不應認定為夫妻共同財產。三要明確債務,因為這種房屋是夫妻一方的個人財產,因此剩余的按揭貸款也屬于一方的個人債務。

        比如夫妻一方婚前以150萬元購買了一套房屋,首付50萬元,貸款100萬元,2011年夫妻雙方要離婚,該套房屋市價為380萬元,已還貸款60萬元,未還貸款為40萬元,則該套房屋夫妻未購房一方可以分得(60?)=30萬元。取得房子的一方應當補償未取得房子的一方30萬元并由取得房屋的一方繼續歸還未還貸款的本金和利息。

        3.婚前一方購房、支付首付款、婚后取得房產證房屋的分割

        對于上述房屋的分割一要明確產權,目前上海法院的實踐多認為系婚前購房一方的個人婚前財產。這一問題的實質就是產權證取得與房屋權屬有無關系的問題。產權證雖然是物權憑證,是證明房屋權屬關系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產就應當是婚后財產,還是要將財產來源細分為婚前婚后兩種情況。畢竟,財產期待的權益是在婚前簽訂合同時就已經取得,取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致?;楹笕〉卯a權證這一事實決不意味著婚前個人財產轉形式上在化為夫妻共同財產。二要明確權益,雖然房屋系一方婚前購得,但共同還貸部分均應認定為夫妻共同財產。三要明確債務,因為這種房屋是夫妻一方的個人財產,因此剩余的按揭貸款也屬于一方的個人債務。

        4.婚前雙方購房、支付首付款、房產證登記在一人名下房屋的分割

        實踐中還會出現以下情況:男女戀愛期間感情不錯,婚前商議買房。后雙方共同出資,出于各種原因,合同及房產證上只寫了一方的名字。到離婚時,一方不承認另一方有出資,即使另一方真出了錢,但不能證明其出資行為,法院會認定該房屋為一方婚前個人財產,并無法判決一方給付另一方補償款的。因此,在婚前雙方共同出資購房這一問題上一定要慎重,以免今后發生糾紛。但另一方有證據表明雙方是以結婚為目的購房并且另一方有證據證明其出資行為的,應認定該房屋為夫妻共同財產。

        5.一方父母支付首付款、房產證登記在一人名下房屋的分割

        對于上述房屋的分割一要明確產權,為夫妻一方的個人婚前財產。二要明確權益,雖然房屋系一方婚前購得,但共同還貸部分應認定為夫妻共同財產。三要明確債務,因為這種房屋是夫妻一方的個人財產,因此剩余的按揭貸款也屬于一方的個人債務。

        法律鏈接:最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第22條第1款:當事人結婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。

        6.婚前雙方購房、雙方父母支付首付款房屋的分割

        對于上述房屋的分割要明確產權,為夫妻雙方共同財產。雙方父母的出資行為視為對各自子女的個人贈與,同時也表明雙方是以結婚為目的共同購房的,因此不管房產證登記在一方名下還是夫妻雙方名下都應該認定為夫妻共同財產。二要明確債務,因為這種房屋是夫妻共同財產,因此按揭貸款也屬于夫妻雙方的共同債務,在分割財產時應將剩余的按揭貸款扣除。

        比如夫妻雙方于婚前以150萬元購買了一套房屋,首付50萬元,雙方父母各出資25萬元,貸款100萬元,2011年夫妻雙方要離婚,該套房屋市價為380萬元,未還貸款為80萬元,則該套房屋夫妻雙方的權益為380-80=300萬元,夫妻雙方分別可以分得(300?)=150萬元。取得房子的一方應當補償未取得房子的一方150萬元并由取得房屋的一方繼續歸還未還貸款的本金和利息。

        7.夫妻一方婚前出資購買、房產證登記在雙方名下房屋的分割

        根據上海市高級人民法院《關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條之規定,夫妻一方婚前出資購置房屋,權利登記在雙方名下的,為夫妻雙方共同財產。如未約定按份共有,可認定共同共有,但在離婚分割該房產時,出資一方可適當多分。

        

        

        二、婚后購房

        1.夫妻婚后購買房屋的分割

        對于上述房屋的分割要明確產權,為夫妻雙方共同財產,不管是登記在一方名下還是夫妻雙方名下。二要明確債務,因為這種房屋是夫妻共同財產,如果是以按揭貸款的方式購買的,按揭貸款也屬于夫妻雙方的共同債務。取得房子的一方應當補償未取得房子的一方扣除剩余按揭貸款后的實際權益的一半并由取得房屋的一方繼續歸還未還貸款的本金和利息。

        2.婚后購房、雙方父母出資、房產證登記在雙方名下房屋的分割

        對于上述房屋的分割可以參照第一種情形。因為雙方父母的出資行為視為對夫妻雙方的贈與。取得房子的一方應當補償未取得房子的一方扣除剩余按揭貸款后的實際權益的一半并由取得房屋的一方繼續歸還未還貸款的本金和利息。

        3.雙方購房、一方父母支付首付款房屋的分割

        對于上述房屋的分割一要明確產權,如果房產證登記在自己子女名下的為夫妻一方個人財產;如果房產證登記在出資人子女配偶名下或夫妻雙方名下的為夫妻共同財產。根據上海市高級人民法院《關于適用《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》若干問題的解答(一)》第5條之規定,實踐中,對于夫妻婚后父母出資購買房屋產權登記在出資人自己子女名下的,從社會常理處分,可認定是明確向自己子女一方的贈與,該部分出資應認定為個人所有;若產證登記在出資人子女配偶名下的,除非當事人能證明父母出資時的書面約定或聲明,證明出資人明確表示向乙方贈與的一般宜認定為向雙方贈與為妥,該部分出資宜認定為夫妻共同所有。二要明確權益,屬于第一種情形的共同還貸部分應認定為夫妻共同財產;屬于第二種情形的夫妻雙方共同房屋的權益。三要明確債務,屬于第一種情形的剩余按揭貸款屬于一方的個人債務;屬于第二者情形的按揭貸款屬于夫妻共同債務,取得房子的一方應當補償未取得房子的一方扣除剩余按揭貸款后的實際權益的一半并由取得房屋的一方繼續歸還未還貸款的本金和利息。

        4.婚后購買、產證登記在未成年子女名下房屋的分割

        夫妻雙方婚后共同出資購買的產權房,無論登記為夫妻雙方或一方,均為夫妻共同財產。如果產權登記中有子女,則為夫妻雙方與子女家庭共有財產,在產權登記中未約定按份共有的應認定為共同共有。

        如果房產證只登記在子女一人名下的房屋所有權問題,上海高院《民事法律適用問答》2005年第3期問題六答復,應將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產。但是,對于因房屋產生的債務,應由夫妻負責償還。

        鑒于未成年子女未出資,也不承擔還貸義務,在處理房產權利時可適當調整子女所得的比例。

        5.由一方婚前承租、婚后用共同財產購買、房產證登記在一方名下房屋的分割

        根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》第19條之規定,對于上述房屋應當認定為為夫妻共同財產。

        

        

        三、其他房產分割糾紛

        1.還未取得產權或未取得完全產權的房屋的分割

        根據《婚姻法司法解釋二》第21條之規定,離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不了的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得完全所有權后,再由任何一方另行向法院起訴。這類房屋包括當事人用標準價購買的擁有部分產權的房改房以及當事人購買的但在離婚時還未能辦理產權的各類房屋。

        2.涉及他人房屋的分割

        夫妻雙方與他人(未成年子女除外)共同所有的房屋,應該另案處理,但若案外人僅享有居住使用權而無所有權的,不影響該房屋在離婚訴訟中的分割。

        3.婚后與用人單位簽有服務期協議的一方通過福利、補貼等方式取得產權房的分割

        夫妻一方在婚后通過福利、單位補貼取得產權房,但同時與用人單位簽有服務期協議的,由于該方對此房的獲得具有較大貢獻,且其將來擇業的自由會在服務期內收到限制,因此,夫妻離婚時,因服務期問題導致房產權利受影響的事實尚未發生的,對該房產的分割應考慮尚存服務期的長短、夫妻共同生活的時間,適當多分給簽有服務期協議的一方。

        

      (編輯:鄭克姍)
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