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      地產博客圈

      誰綁架了中國的房地產?
      來源: 搜房博客 作者: 時間:2015-05-08 18:40:29

        中華民族的錯誤觀念綁架了房地產這匹經濟發展的千里馬,也因此

        綁架了中國經濟,最終,毀壞了我們自己的好日子,正如哈耶克所

        說:觀念的改變和人類意志的力量塑造了今天的世界!

        中國經濟的不斷下滑使得中國政府不得不又一次給房地產松綁,我們應該再次反思房地產行業對中國經濟發展究竟意味著什么?改變我們的觀念,從經濟規律出發,正確認識與房地產相關的各種經濟現象,是中國經濟健康發展的基本要求。

        中國的房地產就像一個美麗的女人,人人都說她太美麗了,我們娶不起了,但人人又在心里贊嘆她的美麗。我們不喜歡美麗的女人嗎?那么,車展上那么多美麗的女人作何解釋呢?一套80平米的普通兩居室與一套300平米的豪華三居室,你又會喜歡那個呢?如果人們不喜歡豪華的大房子,那為什么幾乎全世界的有錢人都住在大別墅里呢?顯然,就像人人都喜歡美麗的女人一樣,人人也都會喜歡豪華大三居,喜歡豪華別墅。

        房地產本是中國經濟發展的一匹千里馬,可以帶動中國經濟高速增長,可以讓中國人更快的過上富裕的好日子,但為什么一匹千里馬卻成了中國民眾都嚴重抱怨娶不起的美麗女人呢?原因何在?

        讓我們客觀理性的思考一番,對于房地產,那些我們認為絕對正確的思考與認識究竟是真理還是謬誤?事實上,正是中華民族極端錯誤的認識與觀念綁架了房地產,進而綁架了中國經濟,這就是中國經濟不得不進入新常態的真正原因之一,正如哈耶克所說:我們的意志和觀念朔造了我們今天的社會,我們從降房價的良好愿望出發,最終卻搬起石頭砸了自己的腳。

        讓我們看看,中國的經濟學家們,用多少錯誤的觀念在誤導中國的民眾,而由于市場經濟觀念的缺乏或缺失,中國民眾的大腦中又存在多少錯誤觀念!當然可以從理論上詳盡的論述這些觀念為什么是錯誤的,但限于篇幅,筆者將另文敘述。

        錯誤觀念之一:用國際通用標準衡量中國房價的高低

        為了證明中國的房價過高,許多專家學者都有理有據的引用所謂的國際標準——合理房價應為家庭年收入的4-6倍,而中國的房價收入比普遍已經達到10倍以上,在北京等大城市甚至達到了20倍以上,據此,他們得出了非常確切的結論,中國的房價與家庭收入比已經遠遠超過了國際通用標準,中國的房價顯然過高了??梢哉f,這些中國學者的形而上學思維已經達到了登峰造極的程度,喪失了全面客觀思考問題的能力。

        不用說房價是家庭年收入的4-6倍是一個違背經濟規律的主觀要求,他們至少忘記或忽視了一些非常重要的客觀事實:1.) 中國的人口符合國際標準嗎? 2)中國的經濟水平已經達到國際標準了嗎?3)中國民眾的消費理念和生活方式達到國際標準了嗎?4)發達經濟體的土地是私有化的,那么,中國的土地制度和土地供給方式達到國際標準了嗎?如果上述四個基本條件都不符合國際標準,那么,我們有什么理由用國際標準來分析和衡量中國的房地產市場呢?這就像用德國奔馳車的標準來衡量中國奇瑞的QQ,二者根本就不是一個體系標準。

        錯誤觀念之二:中國房地產市場存在巨大泡沫

        總體而言,除了鄂爾多斯那樣的特殊情形,中國的房地產根本不存在泡沫,且不說中國巨量的人口構成了房地產市場嚴重的供不應求,且不說中國的改善性需求還遠遠未被滿足,單從中國房地產的首付款比例來考察,中國房地產出現泡沫的可能性基本不存在(由政府主導的各種開發區除外,在這些開發區出現房地產泡沫的可能性是存在的),房地產泡沫只有在過度使用財務杠桿時才會產生,例如美國08年次貸危機產生的基礎有兩個:零首付和按揭貸款給予了還款能力較弱的低收入人群;而中國購房的首付已經達到了20%,30%,50%,二套房首付甚至可以高達70%,因此,中國根本就不存在房地產泡沫產生的金融條件,何來泡沫之說?事實上,中國房地產泡沫是由于中華民族對經濟現象的偏見形成的,從本質上說,中國的房地產泡沫源自中華民族的大腦,而非客觀現實。

        錯誤觀念之三:政府賣地推高了房價!

        事實上,土地財政是現行體制下完全正確的選擇,是對中國經濟發展的巨大促進。我們知道,土地,煤炭,石油都是寶貴的自然資源。但土地資源有其特殊的自然屬性,即無法移動,所以被稱為不動產。土地資源也不會因為被使用了,就會消失。它可以重復使用。在中國現行政治制度下,城市中的土地資源只有四種使用方式:1 閑置,2. 無償讓開發商拿去開發成住宅商場寫字樓等商業設施,3出賣給開發商建成住宅商場寫字樓等商業設施有償出賣給開發商開發。4作為公共場所由政府建成公園或交通道路醫院等公眾服務設施;顯然,有償出賣是最好的方式,所以,土地財政不過是市場經濟的正常結果而已,完全沒有理由遭到非議,但一件取之于民,用之于民的好事,為什么遭到如此之多的非議和詬病呢?實際上,問題的關鍵不是土地財政本身,而是政府出賣土地的收入是否真正做到了取之于民,用之于民。因此,關鍵的問題不是政府將土地賣了多高的價錢,而是百姓如何讓政府正確有效地使用賣地所得的大量資金。

        錯誤觀念之四:用宏觀政策調控房地產消費!

        不斷出臺的調控政策符合市場規律嗎?不斷用行政手段直接干預市場,其結果是讓市場無所適從,極大地降低市場運行的效率。從而使整個社會創造財富的速度下降,最后,受到損害的還是普通民眾。如此調控下去,也許,不僅僅是我們這一代人做房奴,我們的孫子輩還會做房奴。只有高效的創造財富,做大財富蛋糕,我們才能多分一杯羹!

        更有甚者,當政府的房地產調控政策將房地產行業的市場運行打亂后,房屋價格開始下降,他們卻認為市場已經發生變化了,房地產市場已經從供不應求轉為供大于求了。這就有點像我們先將劉翔的腿打斷一條,然后說,你看看,劉翔根本就不是什么飛人。

        房地產調控等于經濟自宮!無論發達國家還是不發達國家,房子都是普通百姓最大的需求,因此,房地產是一個國家,尤其是發展中國家最大的內需。房地產調控政策就是在限制中國最大的內需,對于中國這個內需本來就嚴重不足的國家來說,限制房屋消費不是經濟自宮是什么呢?不斷出臺的房地產調控政策是完全違背市場經濟規律的。

        錯誤觀念之五:用宏觀政策抑制投機性需求!

        我們必需清楚地認識到,投機是人類的天性,在市場經濟環境下,投機是不可避免的經濟現象,因此,投機是市場經濟發展的正?,F象,打擊市場中的投機行為,等同于打擊市場經濟自身的發展。如果政府真的能夠用政策精準地抑制投機活動,而不會損害經濟的繁榮與發展,那么計劃經濟就會是人類發展經濟的最佳方式,我們也就不需要什么自由市場經濟了,但人類社會的發展已經充分證明了計劃經濟的失敗與市場經濟的勝利,因此,我們必須接受市場經濟帶來的經濟現實,盡管投機行為的確會給經濟發展帶來危害,但這是經濟規律決定的無奈。

        錯誤觀念之六:房地產是民生工程而非經濟發展的支柱產業!

        房屋,是人類生活的必需品,不僅如此,喜歡豪華的大房子是人類共同的天性,因此,房屋是人類社會最大最強烈的需求,這就決定了房地產是拉動經濟的支柱產業,中國經濟與中國房地產本是共用一個心臟的連體嬰,是唇齒相依,唇亡齒寒的關系,根本不存在誰綁架了誰的問題,但我們整個民族卻極端錯誤地認為房地產綁架了中國經濟,不斷用各種政策將房地產五花大綁,而經濟開始下行了,又無奈地給房地產扭扭捏捏的松綁,事實上,從經濟規律出發,是我們的觀念綁架了房地產,房地產的衰落恰是中國經濟進入下行的主因之一。

        從常識出發,在人均GDP五萬多美元的美國,房地產依然是支柱產業,中國的人均GDP剛剛達到6千多美元,房地產怎么可能不是經濟發展的支柱產業?

        錯誤觀念之七:用民生工程解決低收入人群的住房需求!

        大建保障性住房是解決民眾住房問題的有效方法嗎?大搞民生工程符合市場經濟規律嗎?首先,這一發展模式不具備可持續性,有開發商進行過測算,保障性住房不能盈利,或者微利,作為以盈利為目的的房地產企業來說,保障性住房建設實際上是一項巨大的慈善工程,從企業經營角度出發,很難長期堅持下去。即使堅持做下去了,也會極大地損害企業的盈利能力,給資本市場帶來負面影響,進而影響整個國家的經濟發展。我們不是一直在強調經濟的可持續發展嗎?但為什么在現實中卻恰恰用行動破壞經濟的可持續發展呢?

        事實上,這種做法無異于殺雞取卵。保障房建設和民生工程是需要大量資金的,歷史上,英國政府由于承擔了過多的房屋建設而導致其經濟發展難以為繼,政府財政無力支撐大規模的保障房建設,1979年撒切爾夫人上臺后,不得不實行大刀闊斧的改革,讓房地產開發重新回歸市場,這才有了撒切爾夫人執政時期英國經濟的繁榮。我們應該汲取經驗并引以為戒。

        上.世紀50年代到70年代,中國有全世界最好的民生工程或者說是保障房體系,解決了所有居民的居住問題,但是,經濟呢?卻長期處于衰退狀態,幾近崩潰的邊緣。

        錯誤觀念之八:房地產是鋼筋水泥GDP!

        某著名經濟學家說:但是很不幸,這些寶貴的生產資源都被我們拿來做鋼筋水泥了,鋼筋水泥越多,老百姓就越窮。這其實是典型的偷換概念,一堆鋼筋水泥和一座房屋是完全不能同日而語的。

        房子絕不僅僅就是一堆鋼筋水泥形成的一種居住功能,棚戶區的簡陋房屋當然可以提供基本的居住功能,一個長的不太好看的女人同樣可以成為一個好老婆,但沒人愿意居住在棚戶區,而人們都更希望娶一個好看的女人為妻,闡述這樣的事實是令人悲哀的,請原諒筆者的坦率。但人類的現實世界,尤其是經濟世界,的確現實如此!

        房子像女人一樣,可以帶來非常不同的生活感受和生活質量。一個人的幸福指數與他所居住的房屋有著密切的聯系,要理解這一點并不難,一個擁有豪宅好車的男性抱得美人歸的可能性要遠遠大于一個無房無車的男性,而誰都知道,與一個美麗女人在一所豪華別墅中生活帶來的感覺是更為美好的。從這個例子出發,我們就明白了房子絕不簡簡單單就是一堆鋼筋水泥造就的棲身之所,在現代社會中,房屋除了居住功能外,還具有舒適,炫富,地位,增值等附加價值,因而對一個人的幸福指數起著決定性的作用,而房屋的價值也就因為人類無限追求幸福而產生的主觀感受發生了根本性的改變。

        顯然,房子絕不是簡單的一堆鋼筋水泥,同樣由鋼筋水泥建造的兩居室,由于其大小不同,質量不同,風格不同,地點不同,也會由于人類無限追求幸福的本性而具有完全不同的價值。因此,最終決定房屋價格的當然不是那堆鋼筋水泥的成本,并且,這堆鋼筋水泥的成本恰恰不是決定房價的主要因素。

        需要強調指出的是,鋼筋水泥與房地產是完全不同的兩個經濟學理念,鋼筋水泥僅僅是房地產行業的生產原料,而房屋則是設計生產后形成的產品,由于人類總是不斷追求更舒適更奢華居住條件的天性,使得房地產業具有極強的可持續發展屬性,房地產業的這種特征和屬性決定了其在經濟繁榮發展中不可替代的支柱產業地位。

        錯誤觀念之九:用零電表零水表黑燈率證明房屋空置率!

        許多經濟學家,張口市場經濟,閉口市場經濟,然而,卻連市場經濟體系中房屋空置率的基本慨念都沒有弄清楚,既然是討論市場經濟,那么,就應該統一按照市場經濟的標準來衡量房屋空置的問題,但中國的經濟學家們,由于意識形態的偏見,一邊談論市場經濟,一邊卻用非市場經濟的理念來定義空置房,零電表零水表黑燈率不過是房屋的外在表現,與其是否是經濟學意義上的真實需求毫無關系,也因此與市場經濟意義上的房屋空置率毫無關系,一套10年無人居住的房屋,完全有可能是經濟學意義上的真實需求而不是空置房。一套房屋,只有在其所有者決定出賣或出租開始,才成為市場經濟意義上的空置房。因為只有這樣的房屋才會因為參與市場交易而對市場價格產生影響。

        錯誤觀念之十:將旅游文化發展成戰略性支柱產業!

        一個典型的說法是,若一套300萬的房屋,其價格降到200百萬,我們就會有100萬可以用于旅游和文化娛樂了,既能安居,又能樂業。不是兩全其美嗎?因此中國提出了要將旅游文化產業發展成為戰略性支柱產業,如此就可以擺脫房地產綁架中國經濟的窘境了,這種設想聽上去的確很完美。問題是,這只不過是違法經濟規律的空想或幻想。首先,像這樣一種理想化的經濟發展狀態,在世界范圍內尚無先例,因為房價的大幅下降將導致嚴重的經濟衰退,其次,我們從現實出發,看看旅游與文化娛樂是否能夠代替房地產成為支柱產業,旅游和文化娛樂業的大發展需要一個先行條件,即有大量的人有錢又有閑,什么樣的社會會有大量有錢又有閑的人呢?一個經濟發達生產效率高的社會才會有大量這樣的人,而經濟發達離不開房地產的繁榮發展和房價的上漲,例如美國德國法國瑞士日本瑞典等國家,這就是當年中國人會看到一車車洋人來中國旅游的原因。一個非常簡單的判讀方法,這些國家的人均GDP都在50000美元左右,而中國目前的人均GDP才剛剛6000美元,養老,醫療,教育還都是遠遠沒有解決好的社會問題,請問,在中國經濟目前的發展階段,會有大量有錢又有閑的消費人群嗎?如果沒有大量這樣的人群,那么將旅游和文化娛樂作為支柱產業不是一句空話嗎?而且,如前所述,即使是美國那樣的發達國家,其房地產依然是支柱產業之一。

        錯誤觀念之十一:大學剛畢業就想要買的起房子!

        有太多的理由可以證明這是一個極端錯誤的觀念,但筆者通過一個真實的故事就可以非常明確地說明這是一種多么不切實際的想法。大約在2005年9月,筆者在加拿大的一次旅行中與一位30多歲的白人先生有過一次交談,他是一家小型公司的首席財務官,收入算中等朝上了,我問他:買房了嗎?他說因為目前貸款利率非常低,一年前買了一個連體別墅。我故意問他,你已付清全部房款了,他立刻瞪大眼睛說道:No way!(怎么可能),我連上大學時的貸款還沒有還清呢?

        我們只需要簡單的這樣思考一下,一個發達國家的中產階級都必需貸款20年才能買得起房子,在發展中的中國,一個大學剛畢業的年輕人要買的起房子的訴求現實嗎?這里的經濟學邏輯是簡單的,沒有免費的午餐!

        錯誤觀念之十二:過分保守的消費觀念!

        發達國家的消費觀也許有些過度擴張,但中國人的消費觀念過分保守是顯然的,這種過分保守的消費觀事實上一直是中國經濟發展的巨大障礙,經濟理論告訴我們,內需是一國經濟持續穩定增長的主要動力,一些簡單的數據就可以說明我們在消費理念上的巨大差距。

        加拿大統計局2013年3季度數據顯示,加拿大家庭負債率高達163.7%,該季度全國家庭借貸總額為251億,其中197億為按揭貸款。我們看到,房屋消費顯然是加拿大百姓的最大支出。

        同年,美國的家庭負債率接近160%。

        巴克萊銀行(Barclays)數據顯示,2014年澳洲家庭債務和年可支配收入比已經達到177%,創下新紀錄。

        這就是西方發達國家普通百姓的消費模式,他們的家庭負債率很高,他們在負債消費,其中的大部分是房屋按揭貸款,為什么?原因當然是由于土地與房屋資源的稀缺性所導致的昂貴房屋價格,他們旺盛的消費能力是經濟增長的強大動力,

        每一個中國人都應該問自己一個問題:我們有這樣高的家庭負債率嗎?答案非常明確,中國家庭不但沒有這樣高的負債率,而且幾乎家家都會有儲蓄。統計顯示,中國的家庭儲蓄率高達50%,而美國只有不到5%;美國的居民消費占其GDP的70%以上,中國占比卻只有30-40%左右。

        這些數據清楚地說明,中國人的消費觀念是完全不同于西方發達國家的,中國人的傳統觀念是年年有余,因此我們熱衷于儲蓄,中國人更不愿以透支方式負債消費,正因為如此,中國百姓的消費能力遠低于西方發達國家的百姓,正是中華民族保守落后的消費觀念導致國內消費的長期低迷——這恰恰是中國經濟結構嚴重失衡的社會根源。而房奴這樣的錯誤觀念又進一步嚴重地約束了最大的國內消費——房屋按揭貸款。

        說到這里,許多人立刻會說,如果我們中國的養老和醫療保障也像西方社會一樣發達,那我也不會存錢,我也會透支消費,我也愿意按揭買房。這就涉及到了另一個經濟學的基本問題,即房地產的發展與養老醫療保障體系的建立,哪個是雞?哪個是蛋?我們給出一個明確的答案,唯有房地產的繁榮發展,才能保障經濟的繁榮發展,才能為建立完善的養老醫療保障體系提供足夠的資金。但詳細闡述這一問題不是本文的內容。

        錯誤觀念之十三:用美國房價說明中國房價虛高!

        這是一種完全違背經濟規律的比較方式,僅僅從最主要的兩項經濟數據——人均GDP與人口總量上,就決定了兩國的經濟發展和房地產發展及供需關系有著本質的不同,從經濟規律出發,人均GDP高意味經濟發達,物產豐富,供應充足,商品價格較低,作為商品的房屋供給自然也會相對充分一些,相應地,房價就不會太高。中國人口總量是美國的4倍多,這意味著房屋需求量巨大,同時,我們的經濟水平又遠遠落后于美國,房價比美國高不是完全正常的經濟現象嗎?

        中華民族的錯誤觀念綁架了房地產這匹經濟發展的千里馬,也因此綁架了中國經濟,最終的結果,是毀壞著我們自己的好日子,正如哈耶克所說:觀念的改變和人類意志的力量塑造了今天的世界。中華民族正確認識房地產行業發展規律的過程,就是中華民族民智開啟而真正接受市場經濟觀念的過程。

      (編輯:鄭克姍)
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