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      地產博客圈

      不宜過分夸大不動產統一登記功能
      來源: 信息轉載 作者: 時間:2015-05-08 18:41:28

        章林曉

        繼3月1日《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)正式實施之后,3月26日起《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》也已向社會公開征求意見。隨著不動產統一登記制度的逐步落地,中國公民的不動產財產權將進入更全面、更權威、更莊嚴保護的全新時期,這必將對中國經濟社會發展產生積極而深遠的影響。但與此同時,凡事有度、過猶不及,對不動產統一登記的功能,也不宜過分夸大甚至抱有不切實際的幻想。

        不動產統一登記開創物權保護新時代

        不動產統一登記是《物權法》的明確要求。2007年3月16日全國人大通過的《物權法》第十條明確規定:“不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定?!?/p>

        雖然有《物權法》這一上位法的明確規定,但《條例》的出臺依然頗為艱難,這其中的原因主要有兩個:一是需梳理與不動產統一登記制度相沖突的法律、法規和政策,這些法律、法規和政策如果不作相應的調整,《條例》的執行難免會遭遇尷尬;二是不動產登記條例在征求意見時有些問題爭議較大。

        據披露,國土部上報給國務院的不動產登記條例草案建議稿有90條之多,但公布的征求意見稿僅為30條,最終通過的是35條。這有些類似于2007年3月全國人大通過的《物權法》,起草的時候有570條,最后通過的時候是247條。

        立法過程是一個統一思想、凝聚共識的過程。不論是昔日的《物權法》,還是今日的《條例》,最終通過的條款之所以大幅度減少,原因都在于有些問題的爭議比較大,在短期內很難達成共識。法律在多大程度上有效,從某種角度說取決于有多大程度的社會共識;如果法律偏離了社會共識,執行成本就會很高,甚至很難得到好的執行。

        不論是《物權法》還是《條例》,都歷經長時間的醞釀和討論,最終才得以頒布實施,這其實并非壞事而是好事?!稐l例》有四個關鍵詞:整合、規范、方便、保護,即整合不動產登記職責,規范登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,這基本上概括了不動產登記的目的或者說共識。

        據北京大學中國社會科學調查中心調研完成的《中國民生發展報告2014》顯示,全國家庭凈財產均值為43.9萬元,其中房產占74.7%。對家庭財產占比如此巨大的不動產,如果沒有規范、方便、可靠的登記制度,不僅不動產產權保護的效果會較差,而且也會降低不動產市場的交易效率。

        這次不動產統一登記制度的建立,將會有三個層面的歷史性意義:首先從個人家庭層面來說,不動產統一登記有利于更好地保護不動產權利人的合法財產權,這也是不動產統一登記的核心功能和目的。

        其次從市場社會層面來說,不動產統一登記是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。不動產統一登記可以更好地明晰不動產產權,降低不動產交易成本,保障不動產交易安全,維護不動產交易秩序。

        最后從國家治理層面來說,不動產統一登記是國家治理體系和治理能力現代化的必然要求。不動產統一登記整合多個部門的登記職責,統一登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺,有利于降低行政成本、提高行政效率和服務水平。

        不宜過分夸大不動產統一登記的功能

        盡管不動產統一登記開創了物權保護的新時代,但對不動產統一登記的功能,也不宜過分夸大甚至抱有不切實際的幻想。當前,過分夸大不動產統一登記功能,主要集中在三個方面:一是認為有助于抑制房價;二是認為可用于反腐??;三是認為有利于房地產稅落地。

        首先,談談不動產統一登記能否抑制房價。有人認為,不動產統一登記是對住房的“摸家底”,這將有助于掌握居民的住房情況,更加科學地編制房地產建設規劃,更有針對性地出臺和落實房地產調控政策,有助于抑制房價。

        房價的漲跌取決于供求關系的變化,不動產統一登記對供求關系并無實質影響。特別值得指出的是,不動產統一登記并非是對住房的“摸家底”,而是對不動產登記的“整合”。不動產不是從“沒有登記”到“有登記”,而是從“分散登記”到“統一登記”。

        從法律上講,原來的房產證和土地使用證,也是不動產權證的一類,房產證、土地使用證和不動產權證在法律效力上沒什么本質區別。只不過,原先土地有土地登記制度,房產有房產登記制度,不動產統一登記將這兩個整合在一起了。

        《條例》第三十三條明確規定:“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效?!眹敛坎粍赢a登記局局長王廣華也曾反復對媒體強調,新版證書與舊版證書并行有效,希望每條稿子都能把這個說清楚。

        其次,談談不動產統一登記是否可用于反腐敗。有人認為,不動產統一登記將成為貪官污吏的夢魘,不動產登記信息會逼出一些“房爺”、“房叔”、“房姐”手上握有的房產,客觀上起到抑房價和反腐敗的作用。

        前面已經說了,不動產統一登記并非是對住房“摸家底”,而是對土地登記和房產登記的整合。在不動產統一登記之前,原本就已存在房產登記和土地登記。在抑房價和反腐敗上,不動產權證和不動產統一登記信息平臺,并不會比房產證、土地證及其信息平臺,有更多實質性作用。

        從反腐敗的角度說,官員的房地產無論登記在哪兒,有關部門都可以去查,無非是時間和效率上的差異。真正對“房爺”、“房叔”、“房姐”形成威懾的,并非是不動產登記的整合,而是個人住房事項的申報和財產的公開。

        最后,談談不動產統一登記能否有利房地產稅落地。有人認為,不動產統一登記是房地產稅開征的前提或者說必要條件,只有不動產統一登記摸清住房家底后,房地產稅才可能全面落地,房地產稅之所以遲遲沒有落地,關鍵是不動產沒有統一登記。

        這里有必要再次重復一下,不動產統一登記并非是對住房“摸家底”,而是對土地登記和房產登記的整合。其實,對稅收實務稍微有所了解的人都知道,不動產統一登記并非是房地產稅開征的前提。

        譬如,各地普遍征收的土地使用稅,按照《城鎮土地使用稅暫行條例》規定,是“以納稅人實際占用的土地面積”為計稅依據,而并非以納稅人擁有的土地登記面積為計稅依據的。土地的登記與否并不影響土地使用稅的征收。

        同理,不論是否建立不動產統一登記,不論是否有房屋和土地的登記,其實并不影響房地產稅的征收。如“小產權房”由于非法不可能予以登記,但按照土地使用稅的征收方式,今后如果開征房地產稅,小產權房雖然不能登記但依然有可能被征稅。

        總而言之,不動產統一登記制度的建立,對我國物權制度建設具有里程碑式的意義,但對不動產統一登記的功能也不宜過分夸大。

      (編輯:鄭克姍)
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