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      地產博客圈

      曬曬住房空置率民間奇葩調查法
      來源: 搜房博客 作者: 時間:2015-05-08 18:43:15

        “目前中國樓市的首要問題是空置率太高,空置面積達10億平方米?!苯?,國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨后,IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及,“中國住房供應過剩遍及全國,在較小城市和中國東北部尤其明顯?!?/p>

        IMF連續關注中國住房空置率再度觸動了房地產市場的敏感神經。作為衡量樓市泡沫的重要指標,中國住房空置率到底有多高?

        中國樓市空置率高企的話題屢被提及,但對于這個重要指標,相關部門對其的統計上仍是一片空白。國家統計局新聞發言人盛來運說,從短期和表面上看,主要是空置的狀態和時間很難給出標準,要清楚計算出來難度較大。從深層來看,主要是我們還沒有征信制度支撐,調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望于不動產登記制度的實施。

        住建部門相關人士表示,關于空置率,目前“沒有準確官方定義”。

        專家認為,個別地區樓市的供求失衡確實需引起重視。隨著不動產統一登記能加速推進,為社會提供權威的基礎數據,不再讓空置率成為說不清楚的糊涂賬。

        說實話,空置率再次引爆社會關注,而且至今沒有任何有效統計方法,實在悲哀至極。而大多數人的評論都將空置率與房價扯上關系,空置房和房價有沒有關系,關系多大暫且不論。先看看空置率的概念。按照國際上通行的定義,住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。一般來說,商品房空置率在5%至10%之間為合理區,空置率在10%至20%之間為空置危險區,空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。在當前房價高企,買不起房的人日益增多的狀況下,住房空置率正成為“無房者”質疑的焦點。因為這個指標可以說明房地產市場上的投機狀況,是觀察樓市健康與否的風向標。不過,這個在歐美等國司空見慣的統計指標,在國內卻演變成為全民的“哥德巴赫猜想”。全國到底有多少空置房呢?在對空置房數據眾說紛紜、莫衷一是的情形下,人們強烈呼吁權威部門給一個權威說法。但是又似乎給出的說法難以服眾。于是民間紛紛展開了自己調查住房空置率的熱潮。

        今天姑且不討論住房空置率的對與錯,就列舉一下近年來人們對住房空置率的調查方法就足以表現出中國人對住房空置的關注度和熱情了。

        1、曬電表法

        曾經有消息稱,國家電網公司在全國660個城市的調查顯示,高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零。住房空置率問題一時成為爭論焦點。但隨即國家電網否認了這一說法。雖然“國家電網版空置率”沒有被權威部門回應,但卻一石激起千層浪,在網民中引起極大反響。北京聯合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區用電情況進行的調查表明,電表幾乎不走的比例高達27.16%。

        ●北京聯大應用文理學院城市科學系主任張景秋:

        查電表研究空置率阻力小

        兩次調查間隔兩個月,其間正值炎熱的夏季,如果有常住戶的話,其用電量應該較大。因此假定,如果兩個月內某住宅用電量在10度以內,就可以認定該住宅為空置,由此計算出空置率為27.16%。

        由于電表一般都在戶外,所以遇到的調查阻力相對小些。不過,這種空置率的計算方法只是探討的方向、一種學術研究的調查方式,由于調查取樣范圍不大,因此其數據并不具有權威性。

        2、曬水表法

        據媒體報道,杭州水業集團的一份最新內部數據統計顯示,杭州五城區57萬戶安裝水表的住宅中,有3萬戶為“零水表”。杭州水業集團工作人員稱,這3萬個“零水表”主要分布在20多個小區,并且6個月度數都為零度的有17742戶。

        ●房地產資深策劃人章惠芳:

        查水電的方式相對比較準確

        按查水電的方式調查空置房相對比較準確,其次是空調安裝情況,但“亮燈與否”并不能說明實質問題,比如出差、晚歸等。另外,一定比例的空置率也是正常的,一般在5%至10%。

        3、曬黑燈法

        相比于電表、水表,“曬黑燈”更能直觀地反映樓市空置情況,并在近日引發了網友的熱議及廣泛參與。甚至還有網友稱,有房企緊急裝修保照明,以降低黑燈率。雖然該網友的發帖內容無法證實,但黑燈率高代表空置率高的說法顯然得到了一位長期在北京寫字樓下“趴活”的普通出租車司機的認同,這位名為李杰的“的哥”此次參加“曬黑燈”活動,拍了上百張小區黑燈照片。

        ●北京出租車司機李杰:

        高檔小區空置得比較多

        我是專門選擇周末犧牲掉掙錢的機會特意去拍的。拍照時間都是晚上9點到10點,主要是豪宅、高檔小區等空置得比較多,一般小區的入住率大概在50%以上。

        ●財經評論人方泉:

        黑燈率一定程度上反映了空置率

        黑燈率當然不等于空置率,但黑燈率在一定程度上反映了空置率,這是常識,因此所謂房地產專家的辯解是睜眼說胡話!

        4、貼紙條法

        打牌常用的貼紙條方法眼下也成為統計樓市空置率的辦法。一位網友建議,以周為單位,回去把所有鄰居家的門上貼一張紙條,下周同一時間再查一下,誰家的紙條沒撕掉,空置的可能性就很大。

        ●網友“古月飛船”:

        貼紙條和堵鑰匙孔也是辦法,只是堵鑰匙孔技術難度太大。

        5、查物業法

        幾年前海南商品房空置嚴重,導致70%的物業公司長期找不到業主收物業費而虧損。中國社科院金融所研究員尹中立表示,當前我國不僅存在已經竣工但沒有銷售的房子,而且存在數億平方米甚至更多的已經銷售但尚未使用的“關空房”,這些在二手市場空置的房子才是宏觀經濟的真正“殺手”。

        ●中國社科院金融所研究員尹中立:

        物業使用情況有統計

        每個城市的房地產管理部門都有一個負責物業管理的處室,該部門有詳細的物業使用情況登記,每個住宅區有多少沒有人居住的房子是十分清楚的。但到目前為止,沒有一個城市公布過相關的統計數據。

      (編輯:鄭克姍)
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