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      業內論壇

      評論:“淡季”掩蓋不了樓市疲軟的趨勢
      來源: 證券時報 作者: 時間:2015-08-20 16:48:02

        7月樓市明顯回落,中原地產監測的40個城市數據顯示,7月新建住宅成交面積環比下降5%,一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。房企在7月的收成更為慘淡,到8月10日,共有萬科、碧桂園、融創、富力等22家企業公布7月銷售業績,合計銷售821.53億元,比6月份下調32.6%,保利、萬達、碧桂園等銷售下滑在60%左右。

        8月首周,主要城市樓市成交下滑幅度加大。CREIS中指數據顯示,29個可比城市住宅成交面積比前一周下降20.3%。

        7月份以來樓市下滑,有季節性因素影響。炎熱的氣候下購房者入市積極性低,加上開發商沖擊上半年業績后,后續推盤供應不足,需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。但是,不可否認的是,股市財富效應衰減、房價上漲過快、上半年需求過快釋放,需求被過度透支,可能是7月份以來回調的主要原因。

        從過去樓市量價運行和購房行為規律看,但凡房價持續上漲,若無打壓政策,需求入市往往比較踴躍、成交量也會保持在高位?;卣{需要從本輪量價齊升的特質來分析,本輪樓市回升最重要的推動力,就是二套房貸首付降至4成、營業稅免征期5年改2年,刺激了改善型需求的爆發。

        在上半年股市財富效應的配合下,改善型需求增長,促發了高價住宅成交爆發。數據顯示,一線城市和重點二線城市,單價在5萬元左右、總價在500萬以上的住宅成交量上半年同比增長50%以上。高價位住宅交易爆發,直接推升房價上漲,市場開始“看多”,示范效應下剛性需求提前入市。除房貸和稅收政策刺激、股市接濟外,上半年降準降息政策輪番出場、各地救市之頻繁和力度之大(如公積金)也為歷史之少有。

        但進入7月份以后,樓市處于政策面的“空窗期”;股市的財富效應全面衰減,深圳樓市近期全面回調就是例證。近期,央行推出新一輪匯改,未來資金流出增加、人民幣定價資產會下跌,也會部分沖擊到房價。

        更重要的是,房貸政策開始收緊,改善型需求或迅速下降。最新數據顯示,進入8月,深圳、上海、廣州房貸均有明顯收緊趨勢。在深圳,占房貸份額超過60%的四大國有銀行,已將首套房貸首付提至4成,利率上浮5%-10%,二套房貸利率均上浮10%以上,很多中小銀行停止房貸;在上海,提供房貸的27家銀行中,已有9家將二套房貸首付提至七成,利率普遍上浮10%;在廣州,7月中旬后,各家銀行將二套房貸首付全部調至7成,現階段依然維持這一水平,同時房貸利率也有上浮趨勢。

        政策的變化,成為下半年抑制房價上漲預期的因素,房價上漲預期弱化,購房者入市的積極性必然會降低,成交量持續下滑也將是大概率事件。特別是,房貸政策收緊,將嚴重沖擊上半年市場回升的驅動力——改善型需求。同時,筆者認為,除此之外,上半年房價快速反彈、成交量暴漲并保持在高位,造成需求過度釋放,后續斷檔,而高房價也將抑制需求,這兩個因素也是下半年樓市走弱的重要因素。

      (編輯:王秋芳)
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