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      商住市場降溫 平層空間產品打破同質化困局
      來源: 人民網-房產頻道 作者: 時間:2017-01-24 11:39:28

      商住產品原本作為北京樓市的補充型產品,數量較少。相比普通住宅動輒千萬的置業門檻,門檻僅為百萬級別的商住產品,填補了部分市場空白。2016年對于商住產品市場可謂是“調控年”,市場猶如做過山車般跌宕起伏。

      市場冷淡 投資客開始撤離

      2016年前8月,北京商住類產品共成交41629套,為去年同期的5倍,相比去年全年成交量高出98%,為歷史新高。前8月商住類產品成交金額高達774.82億元,比2015年全年還高出88%。

      在商住產品日益泛濫的情況下,政府不得不加強嚴控手段。除了對在售商住項目嚴查嚴控,北京市在新增和再次供地等方面也進行了收緊?!??30新政”從土地、房屋供應、房價限制、信貸、交易管理等方面進行嚴格的市場調控,隨后北京新建住宅市場持續降溫,商住產品也不例外。

      據北京中原市場研究部統計,“9?30新政”之后,北京商住產品成交量再也沒超過2000套,尤其是10月首周(10月3日-9日)成交985套,環比下降65.2%。10月31日-11月20日這三周的成交量均低于1000套,最低時僅為421套。

      商住客群中一部分是剛需、剛改型,還有一部分是投資型,他們都對價格比較敏感。樓市進入密集調控期后,相當一部分投資客選擇觀望或撤離。隨著投資熱度降低,商住項目整體進入觀望期,部分投資客選擇暫時退出,尋求新的投資渠道。

      新規出臺 LOFT房源可能銷聲匿跡

      近期,有開發商收到了《北京市規劃和國土資源管理委員會關于加強商業、辦公類項目規劃管理的通知》。通知要求開發商限期整改違規“商改住”產品。2016年12月31日前未整改到位的,將禁止違規企業法人和企業法人代表參與北京市土地市場交易。北京市商改住"擦邊球"產品一直處在風口浪尖。但這一次,商住樓嚴查風暴比以往來得更為強烈。

      通知中規定,200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下,這將導致LOFT產品可能就此絕跡;要求在售項目暫停網簽或進行整改,將會影響網簽量;未售項目和在建項目不得改變土地出讓合同規定的用途且層高有限制,這也將導致報批審核力度加大、項目附加值減小。

      北京此輪商住房調控主基調是遏制商改住項目和嚴控商住市場,具體內容包括:暫停發放新增商住房產證、預售證等;重新考察和規劃未開工建設的商住項目;暫停開工未售的商住項目;不提供新增商住用地。一系列舉措對于目前的商住樓市場無疑是沉重的打擊。盡管如此,相比于普通住宅產品,商住樓在購房門檻和購房成本方面仍有著可觀的優勢,面對市場同質化嚴重商住房產品,特色產品在淡市環境下更能凸顯優勢。

      平層產品或成商住房發展新趨勢

      一提起LOFT產品一直主打年輕時尚的青年客群,雖然用于買一層送一層,面積小,總價低等特征,隨著同類產品的增多,LOFT的弊端也逐漸顯現。

      層高是每個LOFT產品無法逃避的問題。以市場上流行的層高4.2米LOFT為例,凈高基本上在4米,按入戶門標準高度2.5米計算,首層層高不能低于2.5-2.6米,樓板約15cm,剩余層高僅1.35米,在不足1.4米高的空間內,無論做臥室還是書房都極為尷尬和不適,首層也更壓抑。除此之外,LOFT產品還有隔音差、裝修成本高等缺點。其面向的群體也具有一定的局限性。

      面對市場上過度開發缺乏新意的LOFT產品,位置配套優越的平層產品也就成了商住市場的佼佼者。相比于LOFT產品的雙層設計,平層空間在一層內解決了所有需求,層高合適,舒適感較高,深受一些都市白領、中小企業及創業者的歡迎。因此平層空間出租、投資回報率高,升值潛力大。

      高人氣的平層產品往往處于城市核心地段及商務中心區,周邊的配套設施也比較完善。京西門頭溝重點打造WSD(首都西部綜合服務區),并決定將長安街向西拓展,即自首鋼東門延至門頭溝,徹底打通門頭溝與城區的主動脈。隨著區域利好優勢的發展,未來人流、信息流和資金流將匯集于此。

      目前,門頭溝板塊已經是知名開發商的聚集地,保利、綠城、鴻坤、金地、萬科、遠洋、中駿、電建、融創、華潤、華遠等十余家知名房企在此落子,許多項目仍然瞄準了LOFT商住產品。而鴻坤旗下的七星長安項目彌補了該區域市場的空白。

      項目鎖定半山區位,背靠定都閣,環抱靈山、百花山、妙峰山,一面臨永定河,不僅為項目攬獲高達64.27%的綠化率,生活環境優越。項目其所在的京西WSD新城,占盡老城區發達居住配套優勢,亦享有2200億投資的強勢拉動和新產業進駐紅利,橫跨老城區、新城區雙重標準。鴻坤七星長安推出的平層空間產品在門頭溝板塊的商住市場中脫穎而出,受到了廣泛關注。

      (編輯:馮韋倩)
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