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      多個熱點城市樓市量價齊跌
      來源: 經濟參考報 作者: 時間:2017-01-24 11:39:25

        國家統計局日前發布的數據顯示,繼10月份之后,11月份全國商品房銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落,房地產開發景氣指數也呈回落態勢。在一輪又一輪的調控下,多個熱點城市樓市逐漸恢復理性。

        樓市調控效果初顯

        張宇威是杭州一家房產中介的置業顧問,11月10日杭州限貸政策全面升級,當天一早他便給自己的客戶群發了政策措施?!罢叱鰜矸績r肯定要下跌,我們要喝西北風了?!苯洑v過樓市9月的瘋狂,張宇威明白調控加碼意味著什么。

        剛出爐的11月份數據顯示,杭州樓市成交量出現意料之中的大幅下降,新房市場成交量和成交均價都有所下降。其中,杭州全市新建商品住宅成交量環比大幅下降54.9%,成交均價環比下降近一成。

        據透明售房研究院統計,11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬套,環比下降36.2%,同比下降7.7%,成交總面積128.9萬平方米,總金額201.3億元。其中,新建商品住宅成交0.63萬套,環比下降54.9%,同比下降42.5%。

        統計數據顯示,11月杭州新建商品房成交均價為15498元/平方米,環比下降了8.7%。其中,新建商品住宅成交均價15175元/平方米,環比下降了9.5%;市區新建商品住宅成交均價環比下降6.2%,創下年內最大環比降幅。

        不少房企已經感受到了市場的下挫,借年終沖刺之際暗中推出“尾盤特價房”,而拿下“地王”的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤近期便加推了30余套小戶型房源,均價1.9萬到2萬元/平方米,而在此前這一樓盤的均價維持在2.5萬/平方米左右。三墩板塊的一處新盤也于11月下旬以低于周邊的價格首開,被業內稱為今年杭州樓市“第一降”。

        易居研究院數據顯示,11月全國重點城市樓市成交環比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑,15個二線城市中有10個下跌,其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

        從市場價格看,多地都出現了前期價格虛高的二手房房源大幅降價去泡沫化的現象。其中,深圳二手房價連續兩個月下調,南京二手房價出現19個月以來首次下調。

        “有量才有價,沒有成交量,價格的上漲就失去了支撐?!蓖该魇鄯垦芯吭涸洪L方張接表示,隨著樓市成交量的持續萎縮,之后不需要政府政策壓制,市場也將失去價格上揚的動力?,F在市場處于被動下調階段,一段時間內將出現開發商主動下調價格的情況。

        從十一前開始釋放信號到11月份的量價齊跌,是否意味著樓市調控已經到位?對此,方張接認為,市場已經回歸理性,開發商和購房者的心態都趨于平穩,根據因城施策、一城一策的要求,目前宜密切關注市場變化,根據基本面決定是否加碼調控。

        熱錢涌入商業地產

        之前杭州房地產市場的整體升溫,卻催熱了庫存高企的商業地產。據透明售房研究院統計,11月杭州全市共成交新建商業地產0.67萬套,刷新商業地產歷史月度成交記錄,同比增長112%。值得一提的是,在11月杭州新建商品房銷售排行榜中,位居前5的樓盤均為商業或商住項目。

        早在今年3月,杭州商業地產成交量就曾跟隨住宅市場出現“跳升”,當月共成交3965套,創下2015年以來新高。此后,商業地產成交量持續增長,自5月份突破5000套后一直維持高位運行。

        從成交占比來看,11月商業地產占新建商品房成交比重較10月增加了20個百分點,達到51%,市區范圍內,商業地產成交占比達58.6%,僅就主城區而言,商業地產成交占比達72%,較10月增加了約20個百分點。從成交類型來看,產權為辦公性質的房源(含寫字樓、酒店式公寓)為杭州商業地產交易主體,其中酒店式公寓表現尤其搶眼。

        位于杭州未來科技城的歐美金融城今年銷售金額預計將達到20億,其中寫字樓就貢獻了一半以上的銷售金額?!澳甓扔媱澮呀洺~完成,整個集團都已經投入年度總結?!必撠熢摫P的浙江建工房地產開發集團相關負責人說。

        數據表明,在杭州市區住宅市場限購、限貸背景下,已有相當一部分投資型需求溢向了商業地產,這一情況在10月份已出現苗頭,11月政策升級后,商業地產逆勢爆發的態勢更加明顯。

        “杭州今年的商業地產表現預計會令人滿意,但明年是供應大年,開發商需做好充分準備?!笔腊钗豪硎撕贾荻驴偨浝眈R英樞說,酒店式公寓產品在市場上行的時候,可能會有一個釋放,同時投資性能也顯現出來,但在市場下行時是否具備較高的投資價值,值得商榷。

        反觀歷史,2011年2月杭州住宅限購政策升級后,商業地產成交占比也曾出現快速增長,并在35%左右的相對高位運行了近1年之久。在本輪調控中,商業地產成交占比超出正常水平的情況預計也將持續較長時間。

        新盤入市難催生年底“翹尾行情”

        嚴冬來臨,杭州樓市在“過山車”一般的運行周期中逐漸回歸了平靜。而就在12月,杭州全市預計將有30余個樓盤開盤,其中首開新盤11個,不乏綠城、濱江、融創等大牌開發商的全新項目。

        與此同時,二手房市場也透出一絲暖意。記者近來在杭州之江板塊的一處住宅小區看到,小區內隨處可見在中介帶領下的看房者,在銀行工作的也是其中之一。據了解,小馮屬于“剛需”一族,了解到這個小區的房價尚在自己的承受范圍之內便來實地考察。他說,“按照往年規律,過完年房價肯定會漲一下?!?/p>

        在11月28日的土地拍賣會上,杭州市主城區有7宗土地成交,包括3宗涉宅用地和4宗商業用地,成交金額達133.9億元。其中,鄭州綠都以總價11.7億元拿下丁橋宅地,溢價率達100.73%,是杭州土拍新政后誕生的首宗溢價觸頂地塊。

        馬英樞分析,從前期土地出讓來看,房地產開發商對未來市場的預期還是正面的,畢竟高溢價的拿地邏輯建立在未來房價會上漲的前提下,“這顯然與政府的預期不是完全一致”。

        數據統計顯示,杭州市區新建商品住宅市場近來出現月末“翹尾行情”,簽約量環比增長逾6成,創下近4周最高。另據透明售房研究院編制的杭州商品房市場消費者信心指數顯示,這一周指數也出現了顯著增長,顯示市場信心經過前兩周的低迷之后已有所恢復。

        業內人士分析,究其原因,主要源于市場已部分消化調控升級這一重大利空,11月末的拍地熱潮也對新房市場信心產生了較強的提振作用。

        新盤入市、溢價觸頂、中介升溫,這些現象是否釋放出樓市回暖的信號?年底是否將上演樓市“翹尾行情”?

        “根據消費者信心指數來看,消費者的心態趨于穩定,但這是一個處于低谷的穩定?!狈綇埥诱J為,月末的翹尾屬于開發商集中網簽的技術性因素造成,并沒有指導意義。未來房地產市場整體將保持平穩,不會出現大起大落,“杭州樓市已經從癲狂走向理性”。

        方張接說,從供需關系來分析,今年以來杭州樓市的上漲缺少堅實的基礎,可售套數沒有變化,不像個別城市出現了一房難求的情況。更多的是由于情緒的誘導和周邊城市的外溢效應,引發了杭州樓市的“癲狂”。

        馬英樞也持同樣觀點。他認為,樓市受市場與非市場多種因素影響,走勢復雜。從一年的數據來看,他并不認為年末翹尾的情況會出現,或者說即便出現也不會那么明顯。

      (編輯:馮韋倩)
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